Acheter · Playa del Carmen
Acheter pour louer
Avant de compter sur les loyers : les enregistrements, les impôts et ce qui reste vraiment en fin d’année.
Dernière relecture : 14 oct. 2026 · Information générale, pas un conseil juridique : vérifie-le avec un notaire.
Location saisonnière : les registres
Registre touristique de l’État
Pour louer à la nuit au Quintana Roo, il te faut la constancia RETUR-Q : annuelle, gratuite et obligatoire. Les plateformes ne peuvent pas publier un hôte qui ne l’a pas.[1]
La démarche
En ligne sur siturq.gob.mx, avec ton RFC et un dossier par bien, après ton inscription fiscale auprès de l’État. Passé 60 jours, l’amende va de 50 à 965 UMA (environ 5 900 à 113 000 pesos en 2026).[1][2]
Registre municipal
Playa del Carmen a ouvert en 2026 un registre en ligne pour quelque 16 000 locations saisonnières, avec licence d’exploitation et contrôle de la Protection civile. Montants et sanctions : pas encore de source officielle publiée.[3][4]
Le règlement de copropriété
La loi te permet de louer sans l’accord des voisins, dans les limites de l’acte constitutif et du règlement ; changer l’usage d’un lot exige 100 % des voix. Lis-le avant d’acheter.[5]
Une réforme en attente
En 2025, le Congrès de l’État discutait de laisser chaque copropriété voter sur la courte durée. Nous n’avons pas trouvé trace de sa publication.[6]
Les impôts
Taxe d’hébergement
5 % de ce que tu encaisses ; 6 % pour les appartements, maisons et villas de particuliers. Si la plateforme encaisse, elle la retient ; si tu encaisses en direct, tu la déclares, avec une attestation de l’État par bien.[7]
ISR et TVA via plateforme
Si tu vis au Mexique et loues via une plateforme qui encaisse, elle retient 4 % d’ISR et la moitié de la TVA (8 % du prix). L’hébergement et le meublé paient 16 % de TVA.[8][9][10]
Si tu ne vis pas au Mexique
Les loyers d’un bien au Mexique y sont imposés à 25 % du brut, sans déduction ; en fideicomiso, la banque retient. L’articulation avec la retenue d’une plateforme n’est pas claire : demande à un comptable.[8]
Location longue durée
Un logement vide loué comme résidence ne paie pas de TVA. Résident, tu peux déduire tes frais réels ou un forfait de 35 % plus la taxe foncière.[8][9]
Les chiffres
L’occupation réelle
Le registre de l’État a clos 2025 sur 58 % d’occupation à Playa del Carmen, à environ 1 900 pesos la nuit ; les gestionnaires ont relevé 31 % en avril 2026 et 22 % en mai.[11][12]
Des chiffres qui divergent
Airbtics donne 57 % d’occupation annuelle moyenne en mars 2026 ; d’autres fournisseurs, 46 à 51 %. Méthodes différentes : raisonne en fourchettes.[13]
Beaucoup d’offre neuve
Plus de 200 programmes et environ 6 200 logements sont en vente dans la ville : plus de concurrence pour les mêmes voyageurs.[14]
Ce qu’on te promet
Les courtiers annoncent 8 à 12 % brut et 5 à 8 % net pour un 1 ou 2 chambres bien placé. C’est leur estimation, pas un résultat mesuré.[15]
Un exemple chiffré
- Prix
- $3 000 000 MXN
- Loyer mensuel
- $18 000 MXN
- loué 11 mois par an
- Charges annuelles
- $60 000 MXN
- copropriété, taxe foncière, entretien, fideicomiso
- Rendement brut
- 7,2 %
- Rendement net
- 4,3 %
- avant impôt
Hypothèses d’exemple, pas des données de marché. Net = (loyers encaissés − charges de l’année) ÷ (prix + 6 % de frais d’achat).
Questions fréquentes
- Faut-il s’enregistrer pour louer sur Airbnb à Playa del Carmen ?
- Oui : la constancia du Registre touristique de l’État, l’inscription fiscale pour la taxe d’hébergement et, à Playa del Carmen, le registre et la licence municipaux.
- Quel est le taux de la taxe d’hébergement au Quintana Roo ?
- 5 %, et 6 % pour les appartements, maisons et villas de particuliers. Si une plateforme encaisse, elle la retient.
- Combien d’impôt paie un étranger qui loue son bien au Mexique ?
- S’il ne réside pas au Mexique, 25 % des loyers bruts, sans déduction.
- La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?
- La loi permet de louer sans l’accord des voisins, dans les limites de l’acte constitutif et du règlement. Lis-les avant d’acheter.
Sources
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Turismo del Estado de Quintana Roo, arts. 52 Quater a 55 (reforma 16 dic. 2025)
- 2.Secretaría de Turismo de Quintana Roo. Guía de ayuda para el registro y refrendo RETURQ 2026 (mar. 2026)
- 3.Riviera Maya News. Playa del Carmen launches digital registry for 16,000 vacation rentals (8 sep. 2026)
- 4.Riviera Maya News. Playa del Carmen rules out vacation rental verification visits for now (2 sep. 2026)
- 5.Gobierno de Quintana Roo. Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, arts. 15 a 21
- 6.Ruptura 360. Avanza la reforma a la Ley de Propiedad en Condominio (27 oct. 2025)
- 7.Gobierno de Quintana Roo. Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo, arts. 4 a 8 (reforma 16 dic. 2025)
- 8.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 9.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto al Valor Agregado, arts. 18-J y 20
- 10.EY México. Paquete Económico 2026: plataformas digitales (23 sep. 2025)
- 11.Riviera Maya News. Mexican Caribbean vacation rentals reach 24,672 units (21 dic. 2025)
- 12.Riviera Maya News. Vacation rentals slump in Cancún and Riviera Maya (10 jun. 2026)
- 13.Airbtics. Annual Airbnb revenue in Playa del Carmen (12 mar. 2026)
- 14.The Latinvestor. Playa del Carmen rents (act. 21 sep. 2026, datos de Maya Ocean)
- 15.The Latinvestor. Playa del Carmen rental yields (2026)