Comprar · Puerto Morelos
Lo que cuesta escriturar
Además del precio, reserva entre un 5 y un 8%: impuesto de adquisición, notario, registro y, si eres extranjero, fideicomiso.
Última revisión: 14 oct 2026 · Información general, no asesoría legal: confírmalo con un notario.
El impuesto de adquisición
3% en Puerto Morelos
La Ley de Hacienda del municipio fija el ISAI en 3% (art. 27), y la Ley de Ingresos 2026 no lo cambió. En Playa del Carmen, en cambio, subió a 4%.[1][2]
Sobre el valor más alto
Se calcula sobre el mayor entre el precio actualizado por inflación, el avalúo catastral y el avalúo de un perito validado por el SATQ, de menos de 180 días. Escriturar por menos no lo baja.[1]
Se paga en 15 días
Se entera en los 15 días siguientes a la firma de la escritura. También lo paga quien recibe derechos de un fideicomiso, sea cual sea el porcentaje.[1]
Notario, avalúo y registro
Notario
Cobra según un arancel estatal que no está en línea. Una nota local de julio de 2026 lo estima en 1.5% del valor: cuenta de 1 a 2% más IVA y pide presupuesto por escrito.[3]
Avalúo
Lo firma un perito del registro estatal y lo valida el SATQ. Las guías del mercado hablan de 300 a 700 USD para una propiedad de 300,000 USD (2025).[1][4]
Registro Público
Inscribir la escritura cuesta 65 UMA por acto, unos 7,600 pesos en 2026, más 0.20 UMA por hoja.[5]
Libertad de gravamen
Al pedir el certificado, el notario deja en el Registro un aviso de 30 días; tras la firma, otro de 90. Nadie puede inscribir nada encima mientras compras.[6]
Constancias
Predial al corriente, no adeudo de cooperación por obra y, junto al mar, la constancia de uso de zona federal. El agua también es de Aguakan: pide el último recibo.[1][7]
Predial
Se paga por bimestres o todo el año en enero. Si pagas el año completo antes del 31 de enero, el Ayuntamiento puede descontar hasta 25%; en febrero, hasta 15%.[1]
El total
Entre 5 y 8%
Con el 3% del ISAI, el notario con IVA, el registro y el avalúo, nuestra estimación es de 5 a 7% del precio; con fideicomiso, de 6 a 8%. La cifra exacta te la da el notario.[1][3][4]
Si eres extranjero
Suma el permiso de la SRE (unos 22,250 pesos en 2026) y la apertura del fideicomiso en el banco: de 500 a 3,000 USD según la fuente.[8][9][10]
Lo que paga quien vende
ISR sobre la ganancia
El vendedor paga ISR sobre su ganancia; el notario lo calcula y lo retiene. Un 5% de la ganancia va al estado de Quintana Roo y se descuenta del pago federal.[11][12]
Su casa, exenta
Si vende la casa donde vive en México, la ganancia está exenta hasta 700,000 UDIS (unos 6.2 millones de pesos a mediados de 2026), una vez cada tres años.[11][12]
Vendedor no residente
Paga 25% del precio total sin deducciones, o 35% de la ganancia con un representante en México.[11]
Por qué te importa
Escriturar por menos para ahorrarle ISR al vendedor no te baja el ISAI y te deja un valor bajo para cuando tú vendas.[1]
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto es el ISAI en Puerto Morelos?
- 3%, sobre el valor más alto entre el precio actualizado, el avalúo catastral y el de un perito validado por el SATQ.
- ¿Cuánto suman los gastos de compra?
- Estimamos de 5 a 7% del precio, y de 6 a 8% con fideicomiso. Pide al notario la cifra exacta antes de firmar.
- ¿Quién paga el ISR en una compraventa?
- El vendedor, sobre su ganancia. El notario lo retiene en la firma.
Fuentes
- 1.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, arts. 5, 18, 24 a 29, 74, 92 Bis y 136 a 138 (reforma 9 dic. 2024)
- 2.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Ingresos del Municipio de Puerto Morelos para el ejercicio fiscal 2026 (10 dic. 2025)
- 3.Riviera Maya News. Quintana Roo has twice as many notaries per capita as Mexico City (22 jul. 2026)
- 4.Buy Playa. What are closing costs when buying property in Mexico? (2025)
- 5.Congreso del Estado de Quintana Roo. Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29: Registro Público (reforma 16 dic. 2025)
- 6.Congreso del Estado de Quintana Roo. Código Civil para el Estado de Quintana Roo, arts. 3177 a 3181 (texto vigente, 7 sep. 2026)
- 7.Por Esto. SCJN vuelve a rechazar atraer el caso Aguakan (4 oct. 2025)
- 8.Cámara de Diputados. Ley Federal de Derechos, arts. 25 y 187 (reforma 7 nov. 2025)
- 9.Buy Playa. How fideicomisos work: renewals, modifications and costs (11 nov. 2025)
- 10.Homia. Fideicomiso cost in Mexico: 2026 guide (1 may. 2026)
- 11.Cámara de Diputados. Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93, 126, 127, 158 y 160
- 12.Gobierno de Quintana Roo. Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, arts. 19 a 26 (reforma 16 dic. 2025)