Comprar · Puerto Morelos
Comprar en preventa
Pagas hoy por algo que todavía no existe. El descuento vale la pena solo si el desarrollador, el terreno y los permisos aguantan la revisión.
Última revisión: 14 oct 2026 · Información general, no asesoría legal: confírmalo con un notario.
Cómo se paga
Apartado, enganche, entrega
En los anuncios de Playa y Tulum se ven esquemas 30/70, 50/50 o 90/10: una parte al firmar, a veces pagos durante la obra y el resto a la entrega.[1]
El descuento
Un corredor habla de 20 a 35% menos que el precio terminado. Es el pago por el riesgo: si la obra se atrasa o se cae, el descuento no te protege.[2]
El fideicomiso no cuida tu dinero
El de zona restringida te da el título al escriturar, no protege lo que pagas durante la obra. Pregunta si un fideicomiso de garantía recibe los pagos y los libera por avance.[3][4]
5 días para arrepentirte
La NOM-247 te da 5 días hábiles después de firmar para cancelar; te devuelven el dinero en 5 a 15 días hábiles.[4]
Lo que exige Profeco
Antes de firmar
El desarrollador debe enseñarte el título del terreno inscrito, las licencias (uso de suelo, construcción), los planos y el proyecto ejecutivo completo.[4]
Contrato registrado
Su contrato de adhesión debe estar registrado en Profeco. Búscalo en el Registro Público de Contratos de Adhesión y compáralo con el que te dan.[4][5]
Fecha y penalización
El contrato fija fecha y condiciones de entrega y una pena por retraso, y dice si hay una garantía hipotecaria o fiduciaria a cargo del desarrollador.[4]
Garantías mínimas
5 años para la estructura, 3 para la impermeabilización y 1 para lo demás, desde la entrega.[4]
¿Aplica si eres extranjero?
La norma no habla de nacionalidad: protege la compra de vivienda a un desarrollador. Si compras solo para renta vacacional, podría discutirse: consúltalo con un abogado.[4]
Permisos y medio ambiente
Municipio y estado
Pide la licencia de uso de suelo, la de construcción y la constancia de congruencia urbanística del estado (Sedetus).[6]
La lista de la Sedetus
En agosto de 2026 el estado tenía 123 desarrollos señalados por falta de permisos, sobre todo en Playa del Carmen, Tulum y Cancún. Pregunta antes de apartar.[6][7]
La MIA
Los proyectos que necesitan evaluación ambiental federal aparecen en la Gaceta Ecológica de la Semarnat con una clave. Pide la resolución, no solo el número de trámite.[8]
Tulum
En 2025 la Profepa clausuró y multó con más de un millón de pesos un condominio en Tankah hecho sin permisos, y el plan urbano se aprobó en 2024 entre críticas. Revisa dos veces.[9][10]
Costa y manglar
Los 20 metros de tierra junto a la playa son zona federal, y la ley prohíbe rellenar o talar manglar. Frente a la costa está el Parque Nacional Arrecife de Puerto Morelos, de 1998.[11][12][13]
Un plan urbano por rehacer
En 2023 la Suprema Corte dejó sin efecto el plan urbano 2020-2030 por falta de consulta real. En septiembre de 2025 el nuevo seguía en revisión estatal: pide por escrito el uso de suelo que aplica.[14][15]
El desarrollador
Buró Comercial
La Profeco publica quejas, conciliaciones y sanciones de cada proveedor (datos hasta fines de 2025).[16]
Retrasos
La mayoría de las quejas ante la Sedetus son por entregas tarde. Hay casos extremos: un departamento de 97,000 USD pagado, prometido para 2020 y sin entregar en 2026.[7][17]
El terreno
Escriturado a nombre del desarrollador y sin hipoteca, o con liberación por unidad. En Oceana no se liberó y nadie pudo escriturar.[4][18]
Recibo de cada pago
La NOM obliga a darte recibo de cada anticipo. Paga a la sociedad que firma el contrato, nunca a un intermediario ni en efectivo.[4]
Preguntas frecuentes
- ¿Es seguro comprar en preventa en Puerto Morelos?
- Puede serlo si revisas el título del terreno, las licencias, el registro del contrato en Profeco y lo que el desarrollador ya entregó. Sin eso, el descuento no compensa el riesgo.
- ¿Puedo cancelar una compra en preventa?
- La NOM-247 te da 5 días hábiles después de firmar para cancelar; después, aplica lo que diga el contrato.
- ¿Qué garantía tiene un departamento nuevo?
- Al menos 5 años en estructura, 3 en impermeabilización y 1 en lo demás, desde la entrega.
Fuentes
- 1.Pincali. Departamento en preventa, Mirador Tulum Centro (anuncio)
- 2.Maya Ocean. Tulum new developments
- 3.The Latinvestor. Is a Tulum presale condo safe?
- 4.Secretaría de Economía. NOM-247-SE-2021: información comercial, publicidad y contratos de inmuebles para casa habitación
- 5.IDC Online. Cómo verificar si un contrato de adhesión está registrado en Profeco (19 ago. 2026)
- 6.Ruptura 360. Desarrollos inmobiliarios irregulares en Quintana Roo (2026)
- 7.Riviera Maya News. Quintana Roo closes 123 real estate developments over missing permits (7 ago. 2026)
- 8.Por Esto. Semarnat somete a consulta proyectos en Quintana Roo (9 ago. 2026)
- 9.Riviera Maya News. Tulum development shut down and fined over a million pesos (16 feb. 2025)
- 10.El Universal. Aprobación del PDU de Tulum, en medio de irregularidades (19 sep. 2024)
- 11.Cámara de Diputados. Ley General de Bienes Nacionales, art. 119: zona federal marítimo terrestre
- 12.Cámara de Diputados. Ley General de Vida Silvestre, art. 60 Ter: manglares
- 13.Semarnat. Áreas naturales protegidas decretadas: Parque Nacional Arrecife de Puerto Morelos (compendio 2021)
- 14.Suprema Corte de Justicia de la Nación. Comunicado 393/2023: amparo contra el Programa de Desarrollo Urbano de Puerto Morelos (26 oct. 2023)
- 15.Municipio de Puerto Morelos. Puerto Morelos apuesta por un crecimiento con orden y apegado a la ley (17 sep. 2025)
- 16.Uno TV. Profeco explica cómo consultar el Buró Comercial antes de comprar
- 17.Por Esto. Comprador sin propiedad pese a pagar 97 mil dólares (22 abr. 2026)
- 18.Ruptura 360. Fraude inmobiliario en Playa del Carmen: condominio Oceana (12 jun. 2026)